离婚分房子，商品房好办——评估、竞价、折价补偿，路径成熟。但宅基地上的自建房就复杂了：无法公开买卖，评估往往只能算出"建筑物重置成本"，真正值钱的宅基地权益和拆迁利益无从体现。最近，人民法院案例库新入库了一起参考案例（入库日期2026年9月8日），对这类房屋的分割给出了新思路。河南博迈律师事务所结合案例库公开内容，梳理其中的裁判规则。
一、法律看点：折价补偿行不通时，改按份共有
徐某与邱某2001年登记结婚，与邱某父母同住一处宅基地自建房；2004年，邱某向父母支付5万元购得该房并登记在自己名下。后夫妻感情破裂，邱某因对徐某实施家暴两次被公安机关告诫，法院签发了人身保护令，徐某起诉离婚并要求分割该房屋。
一审、二审走的是常规思路：委托评估得出房屋重置价15万余元，考虑到邱某存在家暴过错，判房屋归邱某所有，由其按重置价的65%支付徐某折价补偿款10万余元。
再审却改判了。再审法院认为：农村宅基地房屋缺乏公开流通的市场机制，评估通常只能测算建筑物重置成本，无法界定宅基地使用权价值及潜在拆迁利益。如果径行按重置价折价补偿，分得房屋一方将独享宅基地相关利益，另一方只拿到少量补偿，明显失衡。最终，法院判令双方对房屋各享有50%的产权；考虑到双方共同使用会激化矛盾，房屋全部归邱某一方居住使用，由其按月支付占有使用费1000元；如市场行情等发生重大变化，双方还可以另行协商或请求调整。
归纳裁判要旨：对双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，若按建筑物重置评估价折价补偿会损害另一方合法利益的，法院可以综合房屋来源、双方过错、家庭成员居住需求等因素确定产权份额，以按份共有方式分割；共同使用会激化矛盾的，可判令一方单独使用并支付占有使用费。法律依据主要是《民法典》第304条关于共有物分割方式的规定、第1087条离婚分割夫妻共同财产时照顾子女、女方和无过错方权益的原则，以及婚姻家庭编司法解释（一）第76条。本案中邱某的家暴过错，也在50%份额的认定中得到了体现。
二、遇到这类问题，当事人怎么做
宅基地房屋的离婚分割，和商品房逻辑差别不小。首先要摸清产权底细：登记在谁名下、出资来源、是否婚后购置、有无家庭协议——这决定房屋是否进入共同财产分割范围。
其次要区分两类房产的路径。商品房有公开市场价，可走评估折价、竞价、拍卖的常规路径；宅基地房屋通常拿不到真实市场价，按份共有加占有使用费往往更公平，涉及潜在拆迁利益的更要提前说清楚。
第三是证据准备：出资凭证、购房款记录、家庭协议、居住情况，以及告诫书、人身保护令等过错证据，都会影响份额认定。
选律师时注意：此类分割同时涉及婚姻家事、物权和集体土地规则，宜优先考虑办理过农村房产纠纷的律师。河南博迈律师事务所高宇东律师办理此类案件时，通常先帮当事人理清产权性质和估值路径，再谈分割方案，避免按商品房思路误判。
三、律师怎么推进这类案件
第一步，产权与来源审查。核实宅基地使用权登记、建造与取得时间、出资情况，判断房屋是否属于夫妻共同财产，有无父母出资赠与等情形。
第二步，分割策略选择。申请评估前先判断折价补偿是否会失衡——评估仅能得出重置价的，及时以按份共有为核心方案，避免被失真的评估报告带偏。
第三步，居住安排与占有使用费论证。结合当地租金水平、双方经济状况和居住需求，论证由一方单独使用并支付占有使用费的合理标准。
第四步，过错与照顾因素举证。家庭暴力告诫书、人身保护令等证据，既关系离婚认定，也影响份额倾斜；并参照案例库思路，为占有使用费和拆迁等后续利益预留调整空间。
离婚分房产，分的从来不只是房子本身，还有土地权益和未来利益。看清财产的真实价值构成，才谈得上公平。
参考来源
免责声明：本文由高宇东律师结合人民法院案例库公开内容整理，仅供普法参考，不构成对具体案件的法律意见。个案情况不同，处理方式请以专业意见为准。河南博迈律师事务所办公地址：郑州市高新技术产业开发区银屏路7号1幢1单元2层。
